Contexte

Le parc de logement social étant un outil prépondérant dans la lutte contre le mal-logement en France, son accessibilité au plus grand nombre, et notamment aux plus modestes, est fondamentale¹. Dans la phase d’instruction des demandes de logements, les bailleurs sociaux et les réservataires identifient, parmi une liste de ménages ayant formulé une demande de logement social, ceux dont la demande correspond à l’offre de logement disponible, et dont les ressources sont en adéquation avec le coût du logement. Cette analyse de solvabilité consiste à vérifier la capacité des ménages à payer leurs loyers et charges, en étant le plus inclusif possible, sans toutefois mettre en difficulté des ménages.

Méthodologie

Constatant une grande disparité des pratiques d’attribution et au vu du contexte de précarisation croissante des demandeurs, l’Action Tank a lancé une étude pour comprendre comment les critères d’analyse de la solvabilité des demandeurs de logements sociaux sont utilisés par les bailleurs en amont de l’attribution d’un logement et à quel point ils sont déterminants dans l’estimation du risque d’impayés futurs. L’étude s’est appuyée sur un volet quantitatif d’analyse statistique réalisé sur les données de 60 000 attributions sur 5 ans de 8 bailleurs sociaux, ainsi que sur un volet qualitatif basé sur une trentaine d’entretiens réalisés auprès de 14 bailleurs sociaux afin de comprendre les méthodes et pratiques d’analyse de la solvabilité des demandeurs.

Résultats clés

Les résultats principaux de l’étude sont :
• La prise en compte des critères de solvabilité au moment de l’attribution du logement ne permet pas d’expliquer de manière significative les impayés.
• Tout en expliquant faiblement les impayés, le taux d’effort et le reste-pour-vivre par unité de consommation sont les variables plus pertinentes, comparativement aux autres variables étudiées.
• Un assouplissement des seuils utilisés peut être envisagé chez la quasi-totalité des bailleurs du panel sans augmenter le risque d’intensité d’impayés des ménages inclus.
• Une plus grande accessibilité du parc social est conditionnée à un assouplissement des seuils et à un changement des pratiques de priorisation des demandeurs.

Partenaires

Cette étude s’inscrit dans le cadre de la mise en oeuvre de la mesure 24 du troisième plan interministériel de prévention des expulsions locatives (définition partagée de la notion de reste-pour-vivre entre les acteurs de la prévention des expulsions), piloté par la délégation interministérielle à l’hébergement et l’accès au logement (DIHAL). Elle a été réalisée par l’association Action Tank Entreprise et Pauvreté, en partenariat avec la DIHAL, la Fédération Nationale des Caisses d’Epargne, la Fondation Abbé Pierre, l’Union Sociale pour l’Habitat et 14 bailleurs sociaux partenaires présents sur le territoire métropolitain.

1. Le rapport inter-associatif sur les difficultés d’accès au parc social des ménages à faibles ressources (2020) a démontré que les demandeurs de logements sociaux les plus pauvres ont 30% de chance en moins d’obtenir un logement social que les autres.

Convictions

Au sein de l’Action Tank, nous sommes convaincus que la clé de la lutte contre le sans-abrisme réside dans la prévention du sans-abrisme : sans cette dimension préventive, les efforts autour de l’accès au logement ne seront pas suffisants pour réduire durablement le nombre de ménages sans-domicile. Nous nous sommes appuyés sur ces constats pour nous investir dans le champ de la prévention des expulsions locatives et conduire deux expérimentations en Seine-Saint-Denis avec un département et un bailleur social entre 2021 et 2023.

Démarche et résultats

S’appuyant sur les sciences comportementales, les expérimentations menées visent à améliorer la prise de contact avec les ménages aux stades amiable et contentieux d’une procédure d’expulsion pour impayés, afin de pouvoir mieux les accompagner, et si cela est possible permettre le rétablissement du paiement de loyer et prévenir une expulsion effective.

Les résultats ont permis de démontrer la pertinence d’une approche basée sur l’économie comportementale :
• Une expérimentation au stade amiable de la procédure avait pour objectif de tester plusieurs versions des courriers de relance auprès de 4000 locataires sociaux primo-débiteurs. Bien qu’inachevée, l’expérimentation a tout de même pu atteindre des résultats très prometteurs et démontré qu’une des versions des courriers permettait d’éviter l’apparition de grosses dettes, d’augmenter la probabilité qu’il n’y ait pas de dette le mois suivant, et ainsi réduire le passage des ménages en contentieux.
• Une expérimentation au stade de l’assignation sur un échantillon d’environ 2500 ménages locataires sociaux et privés a vu une nouvelle version des courriers se traduire par une amélioration de la prise de contact par les ménages et une amélioration du taux de réalisation de diagnostics sociaux et financiers (DSF).

Partenaires

Les différents projets de prévention des expulsions locatives ont été rendus possibles grâce au soutien de nos partenaires et leur engagement dans la conception, l’expérimentation et l’évaluation de ces programmes.

Ce guide détaille les étapes et les conditions de mise en œuvre d’un projet de « rénovation-densification » d’une copropriété : il s’agit d’un projet de rénovation complète intégrant un volet de travaux d’économies d’énergie, financé en partie par la vente de droits à construire appartenant à la copropriété qui se traduit par une densification de la parcelle. L’objectif de ce type de projet est de réussir à financer des travaux de rénovation énergétique ou d’améliorer le niveau d’ambition des travaux avec la mobilisation d’un financement supplémentaire, tout en garantissant la diminution des charges énergétiques de la copropriété après travaux.

Le parc privé collectif est le segment du parc résidentiel français qui concentre le plus de difficultés à sa rénovation : il se caractérise par des qualités thermiques très inférieures au parc social et un rythme de rénovation significativement inférieure au parc privé individuel. Trop souvent des travaux de rénovation énergétiques sont abandonnés faute de capacité des copropriétaires à assumer des restes à charges élevés, au profit de ravalements simples ou de travaux énergétiques de moindre envergure, ce qui génère un surcoût pour les copropriétaires et la destruction du gisement d’économies pour le bâtiment. Si ce constat est partagé pour toutes les copropriétés, il est particulièrement saillant pour les copropriétés dégradées ou fragiles.

Mobilisable sous certaines conditions, la vente de droits à construire est un levier fort qui permet de réduire le reste à charge des copropriétaires. La vente de droits à construire constitue aussi une méthode de densification douce des villes, et à ce titre, elle peut venir servir les objectifs d’aménagement urbain et de développement des équipements et logements des collectivités.

La rénovation-densification a fait l’objet d’une première expérimentation sur la copropriété des Pommiers, située à Clichy-sous-Bois, en Seine-Saint-Denis, dans le cadre d’une réponse à l’appel à manifestation d’intérêt Ville durable et solidaire (Programme d’Investissement d’Avenir) porté par l’Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine, en partenariat avec l’EPT Grand Paris Grand Est, la ville de Clichy-sous-bois, Citémétrie, l’EPF d’Ile-de-France, et Batigère. L’Action Tank Entreprise & Pauvreté a été impliqué dès la conception de l’expérimentation et a assuré un soutien opérationnel fort au projet de 2015 à 2020. Indépendamment des spécificités opérationnelles et contextuelles du projet des Pommiers, l’expérimentation a démontré que la vente de droits à construire pouvait financer 25% du projet de rénovation énergétique, pour un gain énergétique garanti de plus de 50%.

Ce guide pratique a vocation à améliorer la compréhension de l’imbrication d’un projet de densification et d’un projet de rénovation d’un immeuble existant, afin de faciliter l’appropriation d’une démarche de rénovation-densification par tous les acteurs institutionnels qui agissent pour la rénovation des copropriétés, et les copropriétaires eux-mêmes. L’objectif est de faciliter le déploiement de cette démarche de rénovation-densification, et ainsi contribuer à l’accélération de la rénovation énergétique des copropriétés et à la lutte contre la précarité énergétique. Il s’appuie sur le témoignage de plusieurs acteurs pour proposer, à chaque étape, les recommandations tirées en particulier de l’expérimentation menée à Clichy-sous-Bois, et d’initiatives inspirantes portées par d’autres acteurs sur les territoires.

Ce guide pratique détaille les constats et les principes clés à l’origine de la démarche Le Logement Solidaire, initiée en 2012 par l’entreprise Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social et l’association Action Tank Entreprise & Pauvreté, le contexte et les résultats de l’opération « Les Jardins de Stains », la méthodologie mise en œuvre, les impacts attendus ainsi que les facteurs clés de succès pour permettre une diffusion de ce modèle. 

La démarche Le Logement Solidaire a pour objectif de produire des logements plus accessibles, plus abordables et de qualité : la recherche d’accessibilité vise à augmenter la proportion des demandeurs de logements pouvant accéder au parc social et notamment dans le parc social neuf ; la recherche d’abordabilité vise à diminuer le poids du logement dans le budget de ceux qui entrent dans ces logements sociaux neufs, sans dégrader la qualité des logements.

Pour atteindre ces objectifs, Le Logement Solidaire repose sur deux innovations dans la production de logements :

• Réinventer la méthode de détermination de la programmation pour rendre les logements sociaux plus accessibles : la programmation est déterminée d’abord par les besoins locaux de logements puis par les contraintes économiques, administratives et politiques, plutôt que d’être basée sur le bilan économique et des préconisations de production standardisées.
• Réinventer la méthode de conception immobilière pour rendre les logements sociaux plus abordables : la conception repose sur un pilotage de l’ensemble des choix par le coût global (et non par le coût d’investissement) dans le cadre d’une démarche intégrée prenant en compte les usages. La méthode de co-conception permet de rompre les silos entre les acteurs de la chaîne de valeur du logement : tous les acteurs sont mobilisés dès le début de la phase de conception et réunis autour de l’objectif de réduction du coût d’usage des locataires et d’augmentation de leur reste-pour-vivre. Cette collaboration permet de prendre en compte toutes les contraintes et objectifs des parties prenantes (collectivités territoriales, services de l’Etat, agences publiques, aménageur, bailleur, constructeur, architecte, entreprises de maintenance, futurs habitants, promoteur…) et d’identifier des leviers de réduction du coût, en cohérence avec les usagers.

Le Logement Solidaire a fait l’objet d’une première expérimentation aboutie en partenariat avec le bailleur social Seine-Saint-Denis habitat, l’EPT Plaine Commune et la ville de Stains. L’opération « Les Jardins de Stains » se compose de 59 logements dont la programmation (typologie, financement, surface) a été définie sur mesure pour les publics ciblés, intégrant des leviers techniques et sociaux innovants (labellisation Passivhaus, démarche de participation habitante…) et proposant une amélioration du coût d’usage de 117€/mois par rapport à un logement social T3 produit classiquement. Cette démarche a bénéficié du soutien de l’ANRU au titre du PIA “Ville Durable et Solidaire” dont l’EPT Plaine Commune est lauréat depuis 2015.

Financé par Seine-Saint-Denis habitat et par l’ANRU, ce guide pratique a vocation à partager les enseignements tirés de l’opération des Jardins de Stains, et à donner des clés à l’ensemble des acteurs impliqués ainsi qu’à d’autres acteurs intéressés, pour reproduire cette démarche en l’adaptant aux contextes locaux.

L’Action Tank Entreprise et Pauvreté  a réalisé, en partenariat avec l’ANSA, une étude de faisabilité visant à formuler des mesures concrètes, territorialisées et chiffrées pour transformer la prise en charge des personnes sans domicile à l’échelle de l’Eurométropole de Strasbourg. Publié en septembre 2018, Strasbourg, métropole logement d’abord : étude de faisabilité et propositions d’actions, propose une dizaine de mesures phares autour de l’accès au logement, de l’accompagnement et de la prévention des expulsions et des ruptures.

En mars 2018, l’Eurométropole de Strasbourg est retenue comme territoire de mise en œuvre accélérée du logement d’abord. L’Ansa et l’Action Tank ont contribué activement à la feuille de route élaborée par l’Eurométropole et la Ville de Strasbourg et la DDCS du Bas-Rhin, qui intègre la majorité de nos propositions.

L’Ansa et l’Action Tank espèrent que ce rapport éclairera également les 23 autre territoires de « mise en oeuvre accélérée du Logement d’abord » soutenus par le gouvernement dans le cadre de son Plan logement d’abord annoncé en septembre 2017. En plus des mesures pouvant être adaptées à d’autres territoires, le rapport explique la méthodologie utilisée pour analyser les besoins du territoire et étudier la faisabilité des mesures.

Vous trouverez ci-dessous les liens vers le rapport complet, sa synthèse, et une infographie reprenant l’essentiel des mesures proposées.

Le programme de rénovation de copropriétés fragiles proposé par l’Action Tank Entreprise et Pauvreté fait partie de la sélection finale des projets pouvant s’inscrire dans le cadre des contrats à impact social, annoncée le 2 février, par le Ministère de l’économie et des Finances et le Secrétariat d’état chargé du commerce, de l’artisanat, de la consommation et de l’économie sociale et solidaire.

Les contrats à impact social, initiés par le gouvernement, permettent de mener des programmes innovants de prévention sociale pour apporter des réponses nouvelles à des défis comme l’exclusion notamment. Grâce à ce mécanisme, un acteur social, une association par exemple, pourra faire financer un programme de prévention par un investisseur privé, qui sera lui-même remboursé par la puissance publique uniquement en cas de succès.

Dans ce cadre, l’Action Tank Entreprise et Pauvreté a pour objectif d’accompagner et de rénover globalement 20 copropriétés fragiles en voie de dégradation, en ne faisant peser qu’une charge modeste sur les résidents et de remobiliser les habitants dans la gouvernance de leur copropriété. L’Action Tank évalue les coûts évités par la mise en place de ce programme à 2.1€ économisés pour l’Etat pour chaque euro investi, en prenant en compte l’objectif de 6 copropriétés rénovées dans les 5 ans du contrat sur les 20 copropriétés accompagnées.

Une évaluation permettra de mesurer les bénéfices pour la copropriété et ses habitants en termes d’amélioration de la gestion et de l’état des logements, de l’étiquette énergétique, d’évolution des usages des habitants, de sortie de la précarité énergétique, et, enfin, de valorisation de la copropriété. La réussite du programme sera mesurée au regard du nombre de copropriétés effectivement rénovées.

Pour plus d’informations sur les contrats à impact social, vous pouvez consulter cette page.

A l’occasion des rencontres du 22 mars 2017 organisées par le Forum des politiques de l’habitat privé « Innover dans l’habitat, concevoir, conduire une politique habitat autrement », l’Action Tank Entreprise et Pauvreté a présenté une synthèse de son approche sur l’analyse territoriale des besoins de logement. Cette approche par le reste-à-vivre permet d’identifier les segments manquants dans l’offre de logements afin de déterminer les objectifs de production dans le cadre d’une expérimentation de construction de logement abordable.

Pour plus d’informations concernant cette démarche, vous pouvez consulter cette page.

L’intégralité du dossier participant est disponible sur le site du Forum des politiques de l’habitat privé ici.

A l’occasion des rencontres du 22 mars 2017 organisées par le Forum des politiques de l’habitat privé « Innover dans l’habitat, concevoir, conduire une politique habitat autrement », l’Action Tank Entreprise et Pauvreté a présenté une synthèse de son approche sur la rénovation énergétique des copropriétés.

Pour plus d’informations concernant cette démarche, vous pouvez consulter cette page.

L’intégralité du dossier participant est disponible sur le site du Forum des politiques de l’habitat privé ici.

Le projet de ce rapport Le logement d’abord : et après ? est né d’un constat qui a émergé au fil de nos échanges au cours des cinq dernières années avec des partenaires engagés dans la mise en œuvre du « logement d’abord ». Pour les acteurs rencontrés, la mise en œuvre de l’approche « logement d’abord » a, dans un premier temps, nourri beaucoup d’espoirs, mais a ensuite connu un relatif essoufflement face à divers obstacles qui ont empêché les acteurs locaux et nationaux de le mettre en place à plus grande échelle.

Alors que la loi pour le droit au logement opposable (Dalo) vient de fêter ses 10 ans, l’Action Tank Entreprise et Pauvreté  publient, avec le soutien de la Fondation Caritas France, le rapport « Le logement d’abord : et après ? » afin de dresser un bilan et proposer des pistes concrètes pour favoriser le changement d’échelle de cette approche.

Fin 2016, dix ans après l’action des Enfants de Don Quichotte et a loi pour le droit au logement opposable (Dalo), l’Action Tank Entreprise et Pauvreté et l’Agence nouvelle des solidarités actives (Ansa) publient, avec le soutien de la Fondation Caritas France, le rapport « Le logement d’abord : et après ? » afin de dresser un bilan et proposer des pistes concrètes pour favoriser le changement d’échelle de cette approche en France.

Ce rapport a été présenté lors d’une conférence le lundi 13 mars 2017 à 16h30 à Paris.

Dans le cadre des travaux d’approfondissement de l’étude sur le coût global du logement social, la réunion plénière Logement de l’Action Tank du 4 février 2014 a porté sur la présentation de ces travaux d’approfondissement, suivie par nos propositions d’offres d’accompagnement de projets constructifs et de logements adaptés et abordables.

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