Rénovation-densification des copropriétés fragiles

L’enjeu de la dégradation des copropriétés en France

L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH) estime à 15% la part des copropriétés françaises très fragiles, soit près de 100 000 copropriétés et plus d’un million de logements. En outre, 5 à 15% des copropriétés restantes sont jugées à la limite du basculement vers un stade de grande fragilité.

Le processus de dégradation de ces copropriétés est connu et repose principalement sur des difficultés de gestion qui se traduisent par :

• des charges de fonctionnement particulièrement élevées ;
• le développement d’impayés de charges de plus en plus importants et non maîtrisés ;
• une gestion inefficace, la démobilisation des copropriétaires et une carence de l’entretien courant ce qui contribue à renforcer la dégradation technique du bâtiment.

Ce cercle vicieux est souvent renforcé par d’autres phénomènes tels que la fuite des copropriétaires les plus solvables, remplacés par des copropriétaires plus modestes que ceux qui partent, ce qui ne fait qu’accentuer le phénomène précédent.

Les politiques publiques et leurs limites

Face à ce processus, l’ampleur des moyens et les méthodes déployées par les pouvoirs publics ne semblent pas à la mesure des enjeux :

• les grandes opérations programmées sont à la fois coûteuses pour les finances publiques[2] avec des taux de subventionnement pouvant atteindre 90 à 95% du coût d’une opération et inaptes à traiter de grandes masses de logements[3].
• elles ne font le plus souvent que geler le processus de dégradation qui reprend après quelques années car elles ne s’attaquent pas systématiquement à deux causes majeures de ce processus : le niveau de charges élevé et le dysfonctionnement de la gouvernance[4].

Ces constats ont poussé l’Etat à chercher de nouvelles solutions, à la fois moins coûteuses et plus efficaces, en travaillant en particulier sur deux axes :

• des actions préventives : dispositifs d’observation et de prévention (veille et observation des copropriétés, programme opérationnel préventif d’accompagnement des copropriétés), mise en place d’un registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires (loi ALUR), fonds de prévoyance destiné à organiser les travaux à venir au sein de la copropriété (loi ALUR) ;
• des approches globales : importance du diagnostic social, remobilisation des habitants, volonté de ne pas se focaliser sur le bâti et traiter les causes structurelles de la dégradation.

La complexité, la durée et les résultats énergétiques en-deçà des projections théoriques pèsent sur les projets de rénovation de copropriétés, dont la gestion pose également question.

Un projet de rénovation de copropriétés peut s’étendre sur plusieurs années, en moyenne entre 5 et 10 ans, en mobilisant un grand nombre d’acteurs, ce qui fait peser un risque sur le taux de réussite potentiel de l’opération. Il est impératif de proposer des schémas permettant de réduire la durée des projets.

Un certain nombre de projets de rénovation n’ont qu’un impact limité sur les charges énergétiques. Or, cette diminution est fondamentale, car elle justifie le coût des travaux. Il faut fiabiliser les estimations de baisse de performance énergétique avec des simulations prenant en compte les usages des habitants.

Enfin, la détermination du plan de financement du projet intervient souvent en fin de projet. Il est nécessaire de renouveler les méthodes de conception de projet, afin d’apporter aux copropriétaires une transparence et une lisibilité maximale le plus tôt possible.

[2] De 2006 à 2010, l’ANAH seule a accordé près de 471M€ de subventions pour la réhabilitation de copropriétés en difficulté : les aides aux syndicats constituent 52% du montant total des aides, les aides individuelles représentant les 48% restants. Cf. Rapport Braye ci-dessus. [3] Seules 1,3% des copropriétés jugées très fragiles ont été inscrites dans un dispositif opérationnel de l’Etat entre 2001 et 2011 (Forum des politiques de l’habitat privé, « Atelier diagnostic copropriété », mai 2013). [4] Parmi les copropriétés ayant bénéficié d’opérations programmées, 40 % des copropriétés construites avant 1959, 55% des copropriétés construites entre 1960 et 1974, et 60% des copropriétés construites après 1975, ont fait l’objet de travaux de remise en état d’un montant global inférieur à 5000€ par logement, montant insuffisant pour mener une action sensible sur la consommation énergétique.

Principe de la démarche proposée

L’Action Tank s’est attaché depuis 2013 à chercher un modèle économique rendant possible la rénovation énergétique et le rétablissement de la gouvernance de copropriétés, grâce au déblocage de nouveaux financements et de garantie des résultats de la rénovation. Le spectre des copropriétés cibles est large puisque des expérimentations sont en cours sur des copropriétés déjà dégradées, en complément des dispositifs des politiques publiques, mais également sur des copropriétés fragiles, dans une logique de prévention de la dégradation des copropriétés, et même sur des copropriétés en meilleure santé, dans un objectif de hausse l’ambition des travaux de rénovation énergétique pouvant y être conduits.

Ce sujet a mobilisé des partenaires variés en phase de design : une entreprise générale experte en travaux de rénovation (Brézillon), des experts énergétiques et hydriques (EDF, Total, Veolia), des financeurs potentiels (La Banque postale, Crédit Municipal de Paris, la Caisse d’Epargne), des associations (Habitats Solidaires, Compagnons Bâtisseurs).

La démarche élaborée s’articule autour de plusieurs axes d’innovation pour rénover la copropriété avec un reste à charge soutenable :

• Un Contrat de Performance Energétique pour augmenter l’efficience des travaux et garantir les économies d’énergie après travaux
• La vente de droits-à-construire de la copropriété pour compléter significativement le plan de financement des travaux de rénovation de la copropriété
• Le tiers-financement basé sur les économies d’énergie.

Cette démarche mêlant leviers de financement et levier de performance des travaux est dénommée : démarche de rénovation-densification.

En collaboration avec la ville de Clichy-sous-Bois, la démarche de l’Action Tank est expérimentée sur une copropriété de 30 logements présentant une possibilité de densification sur le parking extérieur depuis 2015.

Le projet a été lauréat de l’appel à manifestations d’intérêt national « Ville durable et solidaire » de l’Agence Nationale de Rénovation Urbaine (ANRU) en 2016, lancé par le Commissariat Général à l’Investissement (CGI), et qui a été un accélérateur du projet.

Plusieurs études de conception ont été conduites dans le cadre de cet AMI, et remises aux copropriétaires, pour proposer 3 scénarios énergétiques : -35%, -40% et -50% d’économie d’énergie garantie. Ces études ont été réalisées avec le concours d’EDF Optimal Solution et de Bati-rénov (Bouygues).

Ces études, qui portent sur les travaux de rénovation, ont été complétées par des études concernant la densification de la parcelle, et la mobilisation de 2 bailleurs sociaux pour proposer un projet de construction avec rachat de droits-à-construire auprès de la copropriété.

En juin 2018, l’Assemblée Générale des copropriétaires des Pommiers a voté le principe de réhabilitation de la copropriété selon le scénario de rénovation BBC avec minimum 50% d’économies d’énergie garanties par contrat, financée à 25% (soit 13 000€/logement) par la cession de droits à construire afférents au projet proposé par la société Batigère en avril 2018 en réunion d’information aux copropriétaires.

La rénovation énergétique de la copropriété de Clichy-sous-bois est donc permise par la vente de droits à construire sur le parking aérien existant de la copropriété, brique de financement venant s’ajouter aux subventions ANAH. La densification a donc agi comme levier pour permettre un projet de rénovation autrement impossible. Le reste-à-charge après mobilisation des subventions et des droits à construire est nul pour les copropriétaires, ce qui explique que le financement sur-mesure n’a pas été expérimenté.

Le vote de juin 2018 a permis de lancer de façon séparée le projet de réhabilitation porté par la copropriété accompagnée par un assistant à maitrise d’ouvrage (ACTR), et le projet de densification porté par Batigère, accompagné par le cabinet d’avocats Chevreux sur la dimension juridique.

Toutefois, en 2019, le projet de la copropriété des Pommiers à Clichy-sous-Bois a traversé de nombreuses turbulences, face auxquelles l’Action Tank s’est fortement mobilisé pour trouver des solutions :

• Difficultés à avancer avec l’assistance à maîtrise d’ouvrage pour identifier une maîtrise d’oeuvre et un groupement travaux
• Défaillance du syndic élu en 2018
• Réponses insatisfaisantes obtenues suite à l’appel d’offres lancé à l’été 2019
• Difficulté de trésorerie de la copropriété

Les multiples retards ont rendu impossible le dépôt d’un dossier pour prétendre aux aides du FEDER, représentant pourtant un tiers du financement du projet.

L’année 2020 a remis l’expérimentation des Pommiers sur les rails de la réalisation des travaux :

• Un nouveau plan de financement a été constitué, en mobilisant le soutien exceptionnel de l’ANRU ;
• Le protocole de cession foncière proposé par Batigère a été voté en AG, permettant au projet de densification de se poursuivre et confirmant ainsi le financement de la rénovation de la copropriété des Pommiers par la vente de droits à construire ;
• Un nouvel accompagnement par un maître d’oeuvre de la copropriété a démarré.

Avec ces avancées, le lancement des travaux est envisagé au cours de l’année 2021.

L’Action Tank a conduit et terminé fin 2020 le bilan-évaluation du projet de rénovation-densification de la copropriété des Pommiers, qui formalise le retour d’expérience du projet en intégrant une réflexion sur les difficultés rencontrées sur les Pommiers et les moyens de les éviter ; et précise les modalités d’évaluation de l’opportunité de la densification et les conditions du déploiement de la démarche de rénovation-densification conduite sur les Pommiers. Le rapport a été remis à l’ANRU en janvier 2021.

L’Action Tank a actuellement pour objectif de rédiger et publier un guide méthodologique pour la démarche de rénovation-densification, ayant vocation à être accessible et diffusé largement.