Guide pratique : Construire une offre de logements sociaux plus accessibles et abordables en France. Analyse et retour d’expérience de la démarche Le Logement Solidaire sur l’opération des Jardins de Stains

Ce guide pratique détaille les constats et les principes clés à l’origine de la démarche Le Logement Solidaire, initiée en 2012 par l’entreprise Bouygues Bâtiment Ile-de-France Habitat Social et l’association Action Tank Entreprise & Pauvreté, le contexte et les résultats de l’opération « Les Jardins de Stains », la méthodologie mise en œuvre, les impacts attendus ainsi que les facteurs clés de succès pour permettre une diffusion de ce modèle. 

La démarche Le Logement Solidaire a pour objectif de produire des logements plus accessibles, plus abordables et de qualité : la recherche d’accessibilité vise à augmenter la proportion des demandeurs de logements pouvant accéder au parc social et notamment dans le parc social neuf ; la recherche d’abordabilité vise à diminuer le poids du logement dans le budget de ceux qui entrent dans ces logements sociaux neufs, sans dégrader la qualité des logements.

Pour atteindre ces objectifs, Le Logement Solidaire repose sur deux innovations dans la production de logements :

• Réinventer la méthode de détermination de la programmation pour rendre les logements sociaux plus accessibles : la programmation est déterminée d’abord par les besoins locaux de logements puis par les contraintes économiques, administratives et politiques, plutôt que d’être basée sur le bilan économique et des préconisations de production standardisées.
• Réinventer la méthode de conception immobilière pour rendre les logements sociaux plus abordables : la conception repose sur un pilotage de l’ensemble des choix par le coût global (et non par le coût d’investissement) dans le cadre d’une démarche intégrée prenant en compte les usages. La méthode de co-conception permet de rompre les silos entre les acteurs de la chaîne de valeur du logement : tous les acteurs sont mobilisés dès le début de la phase de conception et réunis autour de l’objectif de réduction du coût d’usage des locataires et d’augmentation de leur reste-pour-vivre. Cette collaboration permet de prendre en compte toutes les contraintes et objectifs des parties prenantes (collectivités territoriales, services de l’Etat, agences publiques, aménageur, bailleur, constructeur, architecte, entreprises de maintenance, futurs habitants, promoteur…) et d’identifier des leviers de réduction du coût, en cohérence avec les usagers.

Le Logement Solidaire a fait l’objet d’une première expérimentation aboutie en partenariat avec le bailleur social Seine-Saint-Denis habitat, l’EPT Plaine Commune et la ville de Stains. L’opération « Les Jardins de Stains » se compose de 59 logements dont la programmation (typologie, financement, surface) a été définie sur mesure pour les publics ciblés, intégrant des leviers techniques et sociaux innovants (labellisation Passivhaus, démarche de participation habitante…) et proposant une amélioration du coût d’usage de 117€/mois par rapport à un logement social T3 produit classiquement. Cette démarche a bénéficié du soutien de l’ANRU au titre du PIA “Ville Durable et Solidaire” dont l’EPT Plaine Commune est lauréat depuis 2015.

Financé par Seine-Saint-Denis habitat et par l’ANRU, ce guide pratique a vocation à partager les enseignements tirés de l’opération des Jardins de Stains, et à donner des clés à l’ensemble des acteurs impliqués ainsi qu’à d’autres acteurs intéressés, pour reproduire cette démarche en l’adaptant aux contextes locaux.